​美国底特律楼市崩溃（底特律房价为什么会跌）

美国底特律楼市崩溃（底特律房价为什么会跌）

美国汽车城底特律为什么会突然破产？

在美国有“汽车之城”的底特律18日正式申请破产，它的破产将成为美国规模最大的破产案。底特律是美国密歇根州最大的城市，是美国传统汽车中心和音乐之都。可是随着人口减少，政府入不敷出和金融危机的影响，底特律最终还是未能坚持到底。

底特律曾是美国第五大城市，美国汽车工业中心，拥有180万人口，有“美国的巴黎”之称。但如今，这座城市仅剩70万人，不仅濒临破产，还拥有高犯罪率与失业率，被《福布斯》杂志评为2012年美国最悲惨城市。底特律的低房价始于金融危机。作为美国三大汽车公司通用、克莱斯勒和福特的总部所在地，2008年爆发的金融危机让“汽车城”底特律遭遇重创，当地许多人失去工作，还不起住房贷款，成千上万的房屋被银行收回拍卖，房价曾在2007年达到顶峰的底特律房产市场崩溃，价格一落千丈。

有媒体分析，底特律遭遇破产困境主要有六大原因：

一是人口急剧下降导致税收同时大幅下降。根据美国人口普查局2010年的统计数据，底特律以713,777的人口位列全美第18大城市，但这个数目已不及1950年代人口顶峰时期的一半。鼎盛时期的底特律人口达到了约185万，曾是美国最大的城市之一。因此，底特律成为美国过去60多年中城市人口削减最多的城市之一。底特律的城市治安声名狼藉，而种族问题依然困扰着该城市。同时，由于财政预算不足，城市的公共服务也不断变糟。

二是市政项目支出依然庞大，政府财政收入过于单一。底特律财政收入过于单一。城市80%的经济依靠汽车产业，产业单一造成财政收入来源单一，风险极大。当所倚重的产业兴旺蓬勃时，财政收入直线上升，而产业一旦遇到困难，财政受到的打击也会格外巨大。

三是美国汽车业竞争力的下降。底特律曾是全球知名的汽车城。不过随着日系、欧系汽车的崛起，美国汽车业的竞争力不断下降，在全球的份额也在下滑，和当年的风光已经不可同日而语，底特律的下滑也成为不可逆转的事实。

四是未能应对新技术的冲击。底特律曾经是美国汽车业的诞生地，但由于工厂自动化程度提高，或者被外包出去，再加上亚洲竞争者抢走了市场份额，大雇主们不得不一波又一波地裁员。

五是难以得到政府资金救助。根据美国法律的规定，除非面临自然灾害，否则禁止联邦政府对州和地方政府实施直接救援。

六是虽然底特律从1970年开始犯罪率已有了大幅度的下降。但据2007年的调查，底特律在25个美国大型城市中犯罪率排名第六，依然是美国犯罪率最高的几座城市之一。据Neighborhoodscout 的调查显示，平均1000居民中，62.18人涉及财产相关犯罪，16.73人涉及暴力相关犯罪

底特律为什么会成为鬼城？

所谓鬼城，大概是我们看恐怖片某个场景的时候，就是那种荒无人烟，房屋破落的样子。底特律是美国密歇根州最大的一个城市。曾经的汽车行业龙头，音乐之都，而且还是一座重要的港口城市。为什么人们会称其为鬼城呢？

其实早在20世纪六七十年代，底特律就经历了衰退状况，黑人居民不断增加，很多商户和业主都搬走了，大量的房屋都被遗弃掉。1967年美国发生了破坏性最大的种族骚乱就是底特律黑人骚乱。最近有一部电影《底特律》就是讲这个事件。而且毒品犯罪率也上升了，因为他们常常以废弃房屋为吸毒据点，所以政府就将那些房子夷为平地。

从20世纪八十年代，底特律的汽车中心地位就开始被撼动，因为种族矛盾，还有高征税，人口就开始外流，其他国家的汽车行业也逐渐发展，底特律就没有什么竞争优势了。2013年的时候底特律宣布破产，过了一年又宣布脱离破产状态。经济又开始慢慢回升。现在，底特律市选市长，让人唏嘘的是参与竞选的有一半是曾经被判过重刑的人。2017年有一家美国网站把底特律市评选为最惨的城市。

底特律政府应该重新规划一下经济建设和城市规划，要改变趁现在，不然鬼城还会跟随底特律很久。其实不光是底特律还有很多的城市面临这个问题，人才流失，缺乏新的经济增长点。所以城市领导者要根据具体情况对城市做出未来的规划。

底特律为什么会成为鬼城

随着远洋运输的发展和产业布局全球优化，底特律的汽车厂商风光不再，运营成本和劳动力成本更为低廉的日本车和欧洲车不断崛起，瓜分着底特律的市场份额，也让这座城市的地位不断下滑。 2008年，金融危机给了底特律致命一击，三大汽车公司裁员14万人。次年，克莱斯勒和通用相继宣布破产。大量中产阶级白人离开这里，城区里83%的人口为非洲裔，其中三分之一以上生活在贫困线以下，失业率高达18.2%。如今，这座苟延残喘的城市，在多年财政赤字的折磨下，早已入不敷出，债台高筑，走到了破产边缘。

近10年来，底特律市区的楼市始终低迷。即使是房价低得离谱，底特律市区仍然是个居住人数少得可怜的著名“鬼城”。底特律的房子多是木头建的，年代久远，墙壁斑驳，屋顶早已腐朽不堪，连门窗都可能被砸烂，房子里的水电管道被洗劫一空，周围荒草丛生。有的房子一整面墙都已经坍塌，因为拆除成本太高，仍旧让它灰头土脸地杵在那里。

解密：美国大城市底特律为什么会破产

底特律破产的最根本原因是汽车业的衰落，而近年来美国其它几个城市的破产，原因则各不相同。加州奥兰治县破产的原因是投资失败，该县财务负责人把资金投资于高风险的华尔街债券市场，造成了16.4亿美元的巨亏，不得不在1994年宣布破产，成为当时美国历史上最大的政府破产案;10年前，斯托克顿市由于毗邻旧金山高科技公司聚集的湾区，房地产市场兴旺一时。但次贷危机爆发后，房地产泡沫破裂，给斯托克顿造成的打击超乎想象。近几年，该市已经成为全美房屋法拍率最高的城市之一。而政府破产的直接后果是无力维持原有的公共服务。由于政府债券通常是机构投资者购买，很少有普通老百姓购买，因此如果从投资角度来说，政府破产对于普通老百姓影响不是很大。但通常地方政府破产之后，治安会变差，因为地方政府没有钱支付警察的工资，有些只能支付最低工资给警察，或者按照兼职水平来支付，令警力流失严重。斯托克顿破产后，政府不得不大规模削减开支，砍掉了1/4的警力，1/3的消防员和40%的公职人员。当地图书馆开放时间缩短了，扫大街的人数减少了，邮局不但加了邮费，而且取消了周末送货;公交车则砍掉了一半左右的线路，车费却不断上调;而在高校，学费出现了增加，很多部门鼓励提前退休。宣布破产之后，就是漫长而痛苦的财政重整时期，政府要通过开源节流，改善财政状况，逐步还清债务。而美国法律规定，除非面临自然灾害，禁止联邦政府对州和地方政府实施直接救援，这就意味着地方政府不可能通过联邦政府的帮助来转嫁危机，避免破产。美国的政治体制也决定了民众和企业不会怕政府，因此政府不可能赖账。以此观之，美国地方政府破产的发生，和明晰的中央地方关系、透明的财政运作、驯服了权力的政治体制和无所不在的监管有莫大的关系。而破产对地方政府来说也并不见得是坏事：从防范债务危机的意义上讲，明确可预见的破产机制可以使地方政府时刻具有危机意识，对举债发展有所顾忌，从而达到防范财政危机发生的效果;从化解债务危机的意义上看， 破产可以将政府债务控制在一定的范围内，财政重整则有利于地方政府的财政状况回归正轨。在2011年之前，中国的地方政府并没有举债权，但实际上却长期存在着较为严重的地方债务问题。分税制造成财权的上收和事权的下移，地方政府要发展经济和民生，靠卖地的收入远远不够，举债的冲动很强烈。而政府的预算约束是软的，预算执行的随意性很大，且缺乏强有力的外部约束和监督;地方政府和中央政府以及银行之间的权责不清，地方向中央伸手、强迫银行提供贷款的事司空见惯。最近曹妃甸开发区和工商银行之间的风波就是一例。这样一来，地方债务就成了一笔糊涂账，风险居高不下。近日，审计署发布36个地方政府本级政府性债务的审计结果，发现地方债务在继续扩张，这两年到期债务较为集中，到期债务基本依靠借新还旧滚动，一些地方政府严重资不抵债，只管借债铺摊子不管还等。今年全国两会期间，全国政协委员、审计署副审计长董大胜表示，目前中央债务规模在7.7万亿元左右，地方债在10.71万亿元，“考虑到部分地方债存在一定浮动性，估计，目前各级政府总债务规模在15万亿元至18万亿元之间。”而当下，地方政府的换届刚完成不久，新一轮的大项目热已经初现端倪，这意味着地方债将再攀新高。因此，国际性的投行和媒体很长时间以来都认为，地方债是威胁中国经济安全与社会稳定的头号杀手，中国将有可能因负债累累而导致财政上的崩溃。当然，这一幕至今并没有发生，这是因为地方政府自有应对之策：一是赖债不还，地方政府拖欠开发商的钱，开发商就拖欠包工头的钱，包工头就拖欠农民工的工资;二是加快卖地，把地从农民手中廉价收购过来，以天价卖给开发商，开发商再推高房价卖给百姓;三是由上级政府乃至中央政府还钱。这几种办法，最终买单的还是老百姓。但人人都明白，这些做法已经难以为继。在这种情况下，美国地方政府破产所提供的第四种选择，就具有了别样的意义。

美国底特律楼市崩溃